פסק-דין בתיק ה"פ 33114-02-13

1.           עניינה של תובענה זו בחדר בשטח של כ-14 מ"ר, המהווה חלק אינטגרלי מדירתם של המבקשים ברח' הרב צבי נוריאל 86 בשכונת מנחת בירושלים (להלן - דירת המבקשים). חדר זה מצוי בשטח חלקה סמוכה, שבה בנויה דירה שהייתה של משיב 5 ונמכרה בידיו, לפי הסכם מיום 20.1.08, למשיבים 3 ו-4 (הדירה האחרת תיקרא להלן - דירת המשיבים; החדר שבמחלוקת יכונה - החדר). במועדים הנוגעים לעסקאות שבהן רכשו הצדדים זכויות בדירות המדוברות, רשומה הייתה הקרקע בבעלות רשות הפיתוח, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל). המבקשים פנו אל המינהל על מנת שדירתם, לרבות החדר שבמחלוקת, תרשם בבעלותם בלשכת רישום מקרקעין. עמדת המינהל הייתה, כי המבקשים אכן זכאים לכך, אולם נדרשת הסכמה או פסק דין כנגד המשיבים 3 ו-4 בעניין. זאת אחר שעוד ביום 25.11.08 נרשמו משיבים 3 ו-4 בלשכת רישום המקרקעין כבעלי החלקה שבה מצויה דירתם, בשלמות. משיבים 3 ו-4 מתנגדים לרישום החדר על שם המבקשים, בטענה כי רכשו את החלקה שעליה מצויה דירת המשיבים בשלמותה, לרבות החדר שבמחלוקת.

רקע

2.           המבקשים ומשיב 5 היו בעלי זכויות בדירות שכנות בשכונת מנחת (מלחה) עשרות בשנים. כאמור בהמרצת הפתיחה, המבקשים הם המחזיקים ובעלי הזכות להירשם כבעלים בדירתם מאז שנת 1978; כעולה מנספח 7 לתשובת המינהל, גם משיב מס' 5 מחזיק בהסכם משנת 1978 בכל הנוגע לזכויות כלפי המינהל באשר לדירת המשיבים.

בשנת 1994 או בסמוך לכך התעוררה מחלוקת בין המבקשים לבין משיב 5, שכנם, בכל הנוגע למחסן. משיב 5 טען כי המבקשים אינם בעלי זכויות במחסן, והם בבחינת פולשים. המבקשים טענו לזכות בעלות ודיירות מוגנת (נספחים 11-12 לתשובת המינהל).

בהמשך התקיים בין הצדדים - המבקשים, משיב 5 והמינהל - הליך משפטי במסגרת ת.א. 16044/94 בבית משפט השלום בירושלים.

הליך זה הועבר לבוררות בפני ב"כ ההמבקשים ומשיב 5, וביום 14.1.96 ניתן פסק בוררים על ידי ב"כ המבקשים ומשיב 5. בפסק הבוררים נכתב, כי "לאחר שהבוררים שמעו את טענות הצדדים ונציג מינהל מקרקעי ישראל, מחליטים הבוררים כי לשלום מימוני או למי מטעמו אין זכויות בחדר בו מחזיק מימון יעקב ותביעת מימוני שלום נגד יעקב מימון בתיק ת.א. 16044/94 לעניין הזכויות בחדר, נדחית ללא צו להוצאות" (נספח 13 לתשובת המינהל).

פסק הבוררים הובא לאישור בית המשפט השלום במסגרת התובענה הנ"ל (ת.א. 16044/94). בפסק דין מיום 14.1.97 נכתב, כי אושר "פסק הבוררות שניתן ביום 14.1.96" (נספח 17 לתשובת המינהל).

3.           בהמשך, ביום 30.7.98, נחתם הסכם מכר בין המבקשים לבין המינהל, כאשר בסעיף 14ב לו, שכותרתו "תנאים מיוחדים", נכתב: "לנכס ייתווסף חדר בשטח של 14 מ"ר, המסומן בתשריט בצבע כחול, שלגביו ניתן פסק בוררים מיום 1.4.1.96, על פי החלטת בית משפט השלום בירושלים, ת.א. 16044/94 (שלום מימון נ' יעקב מימון), לפיו הזכויות בחדר הן של יעקב מימון שמחזיק בו". העתק התשריט לא צורף בפניי, אולם עמדתם האחידה של המינהל, של משיב 5 ושל המבקשים, כי החדר המדובר בפסק הבוררים, בפסק הדין ובהסכם המכר, הוא החדר שבמחלוקת בענייננו.

4.           ביום 20.1.08 התקשר משיב 5 בהסכם עם משיבים 3-4. במבוא להסכם הצהיר משיב 5 "כי הינו הבעלים והמחזיק הבלעדי של דירה ברח' מעלות הרב נוריאל 9 בשכונת מלחה בירושלים, וידועה כגוש 30455 חלקה 16 בית מס' 103 (להלן: הדירה)". כאמור בסעיף 2.3 להסכם, מכר משיב 5 למשיבים 3-4, ואלו רכשו ממנו "את הדירה וזכויותיה לגביה (כך במקור; הח"מ)".

ביום 25.11.08 רשם המינהל את גוש 30455 חלקה 80 בבעלות משיבים 3-4.

כלומר, לעת הזו רשומה החלקה שבה מצויה דירת המשיבים בשלמותה על שם משיבים 3 ו-4, ללא סייג בכל הנוגע לחדר.

5.           המבקשים דורשים לתקן ענין זה, ולאפשר רישום החדר על שמם, כחלק מדירתם.

6.           עמדת המינהל היא כי אכן כך יש לעשות וכי הרישום של שמם של משיבים 3 ו-4 נעשה בשל טעות. זאת כיוון שמשיבים 3-4 רכשו את זכויותיו של משיב 5, אשר אינן כוללות את החדר, אף שמצוי הוא בחלקה 80 בגוש 30455. עמדת המינהל נסמכת על פסק הבוררים שניתן במסגרת הליך משפטי שהמינהל היה צד לו, ואשר קיבל תוקף של פסק דין, קבע כי למשיב 5 אין זכויות בחדר, והזכויות בו הינן של המבקשים.

7.           משיב 5 מסכים כי אלו הם פני הדברים. בתגובתו ובתצהירו מיום 17.3.13 הוא מאשר, כי בפסק בוררות נקבע כי אין לו זכויות בחדר בשטח של 14 מ"ר, אשר הוחזק על ידי המבקשים. חדר זה, כך הטעים בתצהירו, איננו חלק מהדירה שבה היו למשיב 5 זכויות. משיב 5 מאשר, כי מעולם לא הייתה כל גישה או מעבר כלשהו מדירתו לחדר, וזה היה בחזקתם הבלעדית של המבקשים, או מי מטעמם, לאורך השנים. בהתאם, בשעה שרכשו משיבים 3-4 את דירתו, ראו הם את הדירה, אך לא את החדר, והם כלל לא ידעו על קיומו, שכן לא היה חלק מהדירה ולא נמכר להם כחלק מהדירה.

8.           תגובת משיבים 3 ו-4 הוגשה בתחילה במסמך שעליו חתומים הם עצמם, ובהמשך בכתב תשובה שהוגש בידי בא כוחם. בתשובה הראשונית, שהוגשה ביום 4.4.13 והוכתרה כ"כתב הגנה זמני", טענו משיבים 3 ו-4 כי בעת קניית הנכס, שהוא בקומה ראשונה וללא דיירים נוספים בחלקה, עמד לנגד עיניהם שטח החלקה, שהוא 188 מ"ר, לרבות הזכות לממש בנייה עתידית מעליה ומתחתיה. משיב 3 הטעים, כי אכן לא היה מודע לקיומו של החדר הנדון עובר לרכישה, אלא שלדבריו מה שעמד לנגד עיניו, כאמור, הוא שטח החלקה בכללותה. לדבריו, הזכויות נרכשו בתום לב. הזכויות כעת גם מעוגנות במרשם בלשכת רישום מקרקעין, כך שיש לדחות את התביעה ולפצותו בשל הסתבכות העניין, נוכח התנהלות המינהל, המבקשים ומשיב 5. ל"כתב ההגנה הזמני" צורף עמוד מס' 1 להסכם שמכוחו רכשו משיבים 3 ו-4 את זכויות משיב 5. בכתב התשובה שהוגש באמצעות בא כוחם בהמשך נטען, כי דין הבקשה להידחות מחמת התיישנות. פסק הבוררות הוכחש, ובפרט הוכחש תוקפו ביחס למשיבים 3 ו-4. נטען, כי משיבים 3 ו-4 רכשו את החדר באופן חוקי ומושלם, וכי אין מקום למתן הסעד המבוקש, בוודאי לא במסגרת של המרצת פתיחה. כמו כן נטען, כי המסמכים שצורפו בידי המבקשים והמינהל לא היו שונים. לכתב התשובה לא צורף כל מסמך מטעם משיבים 3 ו-4, לרבות לא הסכם המכר שעשו משיבים 3 ו-4 עם משיב 5.

9.           בדיון מיום 6.5.13 ביקש משיב 5 פטור מהתייצבות, ובאי כוח הצדדים כולם, לרבות ב"כ משיבים 3 ו-4, לא התנגדו לכך. בהתאם, נקבע התיק לשמיעת הוכחות וסיכומים בעל פה ליום 17.6.13, ובמועד זה נחקרו בחקירה נגדית המבקשת, המצהירות מטעם המינהל, הגב' ענת אבו צדקה והגב' דורית דוד, וכן משיב 3. באותו יום אף נשמעו סיכומי הצדדים בעל פה. לבקשת ב"כ משיבים 3 ו-4, ניתנה לו אפשרות להשלמה קצרה בכתב תוך ימים אחדים, ולב"כ המבקשים ניתנה אפשרות לתגובה קצרה בתכוף.

10.       אחר שעיינתי בהשלמות לסיכומים שהוגשו עתה, כמו גם בחומר שהוגש ולאחר שנשמעו החקירות, סבורני כי דין התובענה להתקבל, כך שהמבקשים זכאים להצהרה בדבר זכויותיהם בחדר; אין לקבל את גרסת משיבים 3 ו-4, כי הם בעליו של החדר; ובהתאם, רשאי המינהל לנקוט בדרכים כפי שהוצעו בסעיף 55 לכתב התשובה להסדרת עניין זה. להלן יפורטו הדברים.

11.       כלל יסודי הוא בדיני קניין, כי אין אדם יכול להעביר לחברו יותר ממה שיש לו. משיב 5 מודה, כי החדר לא היה בין מה ש"היה לו", שעה שהתקשר בהסכם עם משיבים 3 ו-4. אף המינהל, שהיה הבעלים הרשום בשתי החלקות הנוגעות בדבר בעת ההסכם בין משיבים 3 ו-4 למשיב 5, גורס כי למשיב 5 לא היו כל זכויות בחדר באותה עת. עמדות אלו נתמכות במסמכים מזמן אמת, כפי שצורפו מתוך תיקי המינהל, וביניהם: מסמך פסק הבוררים (נספח 13 לתשובת המינהל) ופסק הדין שאישר פסק זה (נספח 17 שם); המכתבים שהתקבלו במינהל מבאי כוח הצדדים בין חודש דצמבר 1993 לחודש מרץ 1994 (נספחים 10-11 שם); מכתב בא כוחו של משיב 5 אל בא כוח המבקשים, שבו מתחייב משיב 5, בעקבות פסק הבוררים, שלא להגיש תביעה אחרת נגד המבקש בעניין נשוא התביעה בת"א 16044/94 (נספח 14 שם); כמו גם הסכם המכר מיום 30.7.98 (נספח 20 שם), המציין בפירוש את הוספת החדר לנכס של המבקשים. אחר שהמינהל הקנה את הזכויות בחדר למבקשים, ומשיב 5 אף איננו טוען כי זכויות בחדר היו שייכות לו, הרי התוצאה הטבעית והישירה היא שמשיבים 3 ו-4 לא רכשו כל זכויות בחדר.

בהקשר זה יודגש, כי אין מדובר בסיטואציה המתוארת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן - חוק המקרקעין), בדבר רכישה בתום לב בהסתמך על הרישום. זאת כיוון שכאשר התקשרו משיבים 3 ו-4 בהסכם המכר עם משיב 5, לא היו זכויות המוכר, משיב 5, רשומות בלשכת רישום מקרקעין כלל ועיקר, אלא במינהל בלבד. בהתאם, לא טען ב"כ משיבים 3 ו-4 לתחולתה של הגנה מכוח הוראה זו, כמו גם מכוח הוראות אחרות שבחוק המקרקעין או בחוק המטלטלין, תשל"א - 1971, המעניקות הגנות שונות בעסקאות נוגדות.